عقد بیع

عقد بیع و همه چیز درباره آن

عقد بیع یکی از مهم‌ترین انواع عقود در قانون مدنی است که به موجب آن، مال به مالکیت خریدار درآمده و ما به ازایی به فروشنده پرداخت می‌شود که معمولا وجه نقد است.

عقد بیع دارای انواع مختلف و ارکان گوناگونی می‌باشد و حتی اگر یکی از این ارکان وجود نداشته باشند، عقد بیع هم وجود نخواهد داشت.

ارکان عقد بیع عبارت‌اند از وجود خریدار و فروشنده، ایجاب از طرف فروشنده و قبول از سوی خریدار، مال فروخته شده و ثمن. برای مثال اگر در عقد بیع، ثمن معامله نیامده و طرفین نیز برای آن توافق ننموده باشند، حکم به بطلان معامله داده می‌شود.

عقد بیع در قانون مدنی

در حالت کلی عقد بیع از عقود دیگر استثنا نیست و با استناد به ماده ۱۹۰ قانون مدنی، باید شرایط صحت معامله که عبارت‌اند از قصد و رضای طرفین، مشروعیت جهت معامله، معین بودن مورد معامله و اهلیت طرفین در آن وجود داشته باشد.

به دلیل اهمیت عقد بیع، موادی از قانون مدنی به این عقد اختصاص داده شده است بطوری که ماده ۳۳۸ قانون مدنی به تعریف آن پرداخته است: عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

عینی که موضوع عقد بیع است، می‌تواند چند نوع باشد. عین معین، کلی در معین، کلی فی الذمه. هرکدام از این‌ها شرایط گوناگونی دارند و در نهایت مالی که در عقد بیع مورد معامله قرار می‌گیرد، باید تعیین مصداق گردیده و به خریدار اعطا شود. برای مثال در خصوص عین کلی در معین، خریدار می‌گوید من یکی از همین ۱۰ کفشی که در مغازه وجود دارد را می‌خواهم. به همین ترتیب فروشنده ملزم است که فقط از بین همین ۱۰ عدد یکی را انتخاب نموده و به خریدار تسلیم نماید. عین معین نیز به این شکل است که مثلا خریدار می‌گوید من همین ماشین را میخرم. فروشنده ملزم است که همان ماشین را تسلیم نماید و اگر ماشین دیگری را به خریدار بدهد، او حق فسخ معامله را خواهد داشت.

در ماده ۳۳۹ قانون مدنی نیز بیان گردیده است که بعد از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت، یا انجام داد و ستد طرفین، ایجاب و قبول واقع می‌شود. ایجاب و قبول در بیع باید صریح بوده و نشان‌دهنده اراده طرفین باشد.

مقدار، جنس و وصف مبیع در عقد بیع نیز با استناد به ماده ۳۴۲ باید معلوم باشد. بنابراین اگر مبیع نامشخص باشد یا در اوصاف کلی آن که باید عرفا مشخصا می‌گردیده ابهامی وجود داشته باشد، آن معامله صحیح نیست. بنابراین اگر مثلا مبیع یک ملک است، باید متراژ آن نیز مشخص باشد.

همچنین قابل بیان است که عقد بیع می‌تواند حال یا مشروط باشد. مشروط بودن به این معنا است که طرفین داد و ستد مال را به زمان مشخصی موکول کنند. اگر تاریخ یا زمان مشخصی برای آن در نظر گرفته نشده باشد، حال محسوب می‌شود.

صیغه شرعی عقد بیع

بسیاری از افراد گمان می‌کنند که برای انعقاد عقد بیع نیاز است که حتما صیغه شرعی آن را نیز قرائت نمایند. برای انعقاد بیع نیازی به قرائت صیغه شرعی نیست.

همین که طرفین شرایط لازم برای انعقاد عین بیع را دارا بوده و فروشنده بگوید این جنس را با فلان قیمت فروختم و خریدار نیز بگوید قبول کردم، عقد بیع اتفاق افتاده است.

همچنین اگر حتی این جملات را نگویند و داد و ستد انجام گیرد و قصد طرفین مبنی بر خرید و فروش بوده باشد، عقد بیع بدون هیچ مشکلی ایجاد گردیده است.

عقد صلح در مقام بیع

عقد صلح با عقد بیع متفاوت است اما در برخی از اوقات این دو با هم اشتباه گرفته می‌شوند. نتیجه این دو عقد یکی‌ست و در واقع اگر مورد صلح عین باشد، آن عقد بیع است بدون اینکه شرایط و ارکان بیع برای انعقاد آن مورد نیاز باشد.

البته این دو تفاوت‌های بسیار مهمی را دارا می‌باشند. برای مثال عقد صلح می‌تواند بلاعوض یا مجانی باشد اما پیش‌تر بیان گردید که عقد بیع باید حتما معوض باشد و در برابر یک عوض معین انجام گیرد و در غیر این صورت باطل است.

آیا عقد بیع تشریفاتی است؟

در بین حقوق‌دانان بزرگ کشور در رابطه با تشریفاتی بودن یا نبودن عقد بیع اختلاف نظر وجود دارد. در ابتدا باید بیان نمود که عقد تشریفاتی عقدی است که انعقاد آن نیاز به انجام تشریفاتی دارد و به این شکل نیست که صرف اعلام رضایت طرفین باعث ایجاد عقد شود. رعایت تشریفات در آن بسیار اهمیت داشته و اگر رعایت نشود عقد نیز ایجاد نمی‌گردد.

عقد رضایی در مقابل آن به این شکل است که نیاز به انجام تشریفات ندارد و صرف رضایت طرفین باعث ایجاد عقد می‌گردد.

با توجه به اینکه در زمینه تشریفاتی یا رضایی بودن عقد بیع اختلاف نظر وجود دارد، با در نظر گرفتن رویه کلی میتوان گفت که بیع اموال منقول، رضایی بوده و بیع اموال غیرمنقول، تشریفاتی می‌باشد و مثلا برای خرید ملک، قانون‌گذار تشریفات خاصی از قبیل ثبت و فروش با سند رسمی را در نظر گرفته است.

عقد بیع شفاهی

با استناد به قانون مدنی، شفاهی یا کتبی بودن عقد بیع تفاوتی با هم ندارد و در واقع هر دوی آن‌ها درست و معتبر است. مشکلی که در رابطه با شفاهی بودن عقد بیع ایجاد می‌‎شود، مربوط به اثبات آن است.

بنابراین درست است که انعقاد عقد بیع به صورت شفاهی نیز ممکن است اما باید این نکته را در نظر گرفت که اثبات آن حتی در محاکم نیز معمولا ممکن نیست.

بهتر است توجه داشته باشید که خرید و فروش خود را به خصوص در اموال غیرمنقول به صورت کتبی و با سند رسمی انجام داده تا مشکلی در خصوص اعتبار آن ایجاد نگردد.

انواع عقد بیع

عقد بیع انواع مختلفی را در بر می گیرد که عبارت است از بیع نسیه، بیع نقد، بیع سلف، بیع شرط و غیره.

بسیاری از انواع عقد بیع امروزه کاربرد و اعتبار ندارند و فقط انواع خاصی از آن‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرند.

بیع نسیه بیعی است که در برابر بیع نقد به کار می‌رود و ثمن در آن کلی و پرداخت موجل است. در بیع نقد برعکس بیع نسیه موعد معینی برای پرداخت مشخص نشده است و پرداخت آن حال است.

بیع سلف نیز بیعی است که  ثمن در آن حال و مبیع موجل است و به آن پیش‌ خرید یا پیش فروش گفته می‌شود.

در بیع شرط نیز برای یکی از طرفین شرطی قرار داده شده است و در صورت تحقق آن، بیع نیز صورت می‌گیرد.

با توجه به اینکه عقد بیع از اجزای مختلفی تشکیل شده است و هرکدام از آن‌ها دارای اهمیت خاص خود هستند میتوان بیان نمود که استفاده از مشاوره یک وکیل یا مشاور حقوقی خبره در نگارش عقد و بررسی شرایط آن باعث می‌شود که به شکل بهتری بتوانید تمامی نکات را در نظر گرفته و انعقاد عقد را انجام دهید. جهت مشاوره از طریق لینک مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید.

منبع: قوانین